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La precipitación de la imagen del buenismo suele ir contra el interés común. Una reflexiva activista del urbanismo responsable como Jane Jacobs no hubiera entendido qué hacemos ahora en España ante un desahucio mediático. Ella desconfiaba de las ciudades pensadas desde arriba porque sabía que la vida urbana sucede en el borde de una acera, en un orden más complejo que cualquier mapa. Nosotros, bienintencionados samaritanos, hemos dado la vuelta a la intuición porque como no podemos fabricar nuestras ciudades por decreto, intentamos decretar que la ciudad que falta nos la inventemos. Sin poética, con peligro.
España tiene un problema de vivienda que se resume en aritmética simple. En los últimos ejercicios apenas se conceden algo más de 100.000 permisos para vivienda, pero el número de nuevos hogares es de 200.000 anuales. Diversas estimaciones sitúan el déficit acumulado de viviendas en torno a 600.000. Y el precio, poco impresionado por nuestra creatividad política e improvisación mediática, subió un 12,2% interanual en el segundo trimestre de 2026.
Las matemáticas no explican la torpeza con la que se tratan casos como el que estos días se discute y, en general, la inoperancia frente a determinados desahucios, incluidas soluciones para alquileres temporales y por habitaciones, restricciones a ciertas compras de fondos y ayudas al acceso. Perder la vivienda es perder el suelo bajo nuestros pies y proteger a quien cae es una obligación decente a menudo manipulada. Pero proteger no es crear vivienda. Y ahí empieza el lío. La vivienda tiene la mala costumbre de ser necesaria, pero de tardar mucho en hacerse. Elevar el tono moral del debate y convertirnos en improvisados expertos jurídicos no son soluciones en sí mismas. Se requiere suelo, planeamiento, licencias, financiación, mano de obra, seguridad y tiempo. Se precisa oferta. Algo que no cabe bien en un martes de Consejo de Ministros.
Prohibir, prorrogar o limitar es más tentador, pero más perjudicial también. A medio plazo, va contra la vivienda. Los costes llegan después en forma de vivienda que no se alquila, promoción que no se inicia, propietario que busca otro uso o inversor que exige más rentabilidad para asumir más incertidumbre. Los incentivos desaparecen cuando molestan. Protegemos (¿sí?) la vivienda presente mientras hacemos más incierta la futura.
El mañana tiene edad. Son jóvenes que trabajan, parejas que retrasan decisiones, personas que renuncian a un empleo porque mudarse se ha convertido en un problema patrimonial. Así que, claro, podemos congelar un contrato. Pero no podemos paralizar los treinta años de alguien. También podemos garantizar más tiempo dentro de una vivienda existente, pero no ofrecer una vivienda que nunca se construyó.
Incluso las ayudas a la compra tienen fina ironía. Añadir esa capacidad de compra puede acabar trasladando parte del impulso al precio. Te paso un taburete para llegar a la estantería y, cuando levantas la cabeza, la balda está diez centímetros más arriba. Seamos honestos. Lo que hace falta es suelo, licencias, rehabilitación y cambios de uso sensatos. Y, para el alquiler, suficiente seguridad. Los cuellos de botella de oferta, los procedimientos largos, el suelo y la incertidumbre regulatoria matan el futuro de la vivienda en España.
Jacobs entendió que una ciudad viva no se conserva inmovilizándola. Debe mutar. Queremos resolver con decretos lo que hemos dejado deteriorarse durante décadas. Alardeamos de proteger el presente sin pagar el precio de construir el futuro. No hay nada más contrario a una ciudad que legislar como si mañana fuese simplemente una versión prorrogada de hoy. La vivienda futura no puede votar. Ni protestar. Solo puede dejar de construirse.
- Francisco Rodríguez es catedrático de Economía de la UGR y director del Área Financiera y Digitalización de Funcas.
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